Pelaku bisni properti Indonesia menyambut gembira Omnibus Law UU Cipta Kerja. Pasalnya, aturan tersebut mengizinkan warga negara asing (WNA) membeli apartemen dengan status Kepemilikan Hak Kepemilikkan Apartemen Bagi WNA Yang Ingin Tinggal di Indonesiauntuk satuan rumah susun (sarusun).

Jenis – jenis hak kepemilikan apartemen di Indonesia

Harga rumah di tengah kota yang sudah semakin tinggi, membuat masyarakat perkotaan lebih memilih untuk membeli hunian berupa apartemen. Bagi Anda yang ingin membeli apartemen, tentu harus mengetahui seperti apa sertifikat tanah dan jenis sertifikat apartemen.

Sertifikat apartemen merupakan salah satu kelengkapan surat dan kepemilikan properti yang harus diperhatikan sebelum memutuskan membeli apartemen. Ada beberapa hal tentang sertifikat apartemen yang perlu Anda pahami. Karena surat kepemilikan apartemen bukan hal sepele, maka Anda harus memiliki pengetahuan mendalam tentang hal ini agar tidak ditipu pihak-pihak yang tidak bertanggung jawab.

Adapun beberapa Jenis Sertifikat Apartemen, sebagai berikut.

1. Sertifikat Hak Kepemilikan Rumah Susun (SHKRS) / HGB Milik

Pada dasarnya jenis sertifikat apartemen ini merupakan pecahan dari Hak Guna Bangunan (HGB), HGB tersendiri statusnya terbagi menjadi beberapa jenis salah satunya, HGB Milik yakni apartemen yang dibangun di atas lahan milik perorangan atau milik developer.

Sertifikat Milik atas Satuan Rumah Susun biasanya dibuat sama seperti Sertifikat Milik, yang membedakannya hanya warnanya saja, jika SHM dibuat warna sampulnya hijau, maka SHMRS dibuat warna merah muda.

2. Sertifikat Kepemilikan Bangunan Gedung (SKGB)

Jika apartemen yang akan Anda beli dibangun di atas lahan milik pemerintah atau tanah wakaf, maka sertifikat apartemen yang akan diterima adalah Sertifikat (SKGB) ini jika lebih lemah karena status pemilikan tanah dimiliki oleh orang ketiga.

3. Hak Pengelolaan Lahan (HPL)

Hak Pengelolaan Lahan adalah suatu hak yang menyangkut kewenangan seperti merencanakan peruntukan dan penggunaan tanah yang bersangkutan, menggunakan tanah tersebut untuk keperluan pelaksanaan usaha serta menyerahkan bagian-bagian dari tanah itu kepada pihak ketiga menurut syarat yang ditentukan oleh perusahaan pemegang hak tersebut.

4. Strata Title

Strata title sendiri pada dasarnya adalah hak milik atas satuan rumah susun. Strata title juga merupakan hak kepemilikan bersama atas kompleks bangunan yang terdiri dari hak eksklusif atas ruang pribadi sekaligus hak bersama atas ruang publik. Ini berarti, di ruang pribadi (unit apartemen atau rumah susun) si pemilik tidak terikat aturan.

Sementara, ketika berada di ruang publik (kolam renang, taman dan sebagainya), dia terikat peraturan karena ruang publik juga dimiliki penghuni-penghuni lain. Konsep strata title memisahkan hak terhadap beberapa strata atau tingkatan, yaitu terhadap hak atas permukaan tanah, atas bumi di bawah tanah dan udara di atasnya.

Batasan Kepemilikan Apartemen dan Rumah

Apakah orang asing mutlak tidak dapat memiliki hak atas tanah di Indonesia? WNA pada dasarnya dapat mempunyai hak pakai atas tanah. Hal ini sebagaimana diatur dalam Pasal 42 Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA).

Adapun batasan kepemilikan apartemen (atau yang dikenal sebagai “rumah susun” dalam Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun – UU Rumah Susun) oleh WNA. Kepemilikan Surat Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) memiliki keterkaitan dengan adanya sertifikat milik satuan rumah susun (SHMRS). Oleh karena itu, untuk menjawab pertanyaan Anda, kita perlu mengetahui terlebih dahulu yang dimaksud dengan SHMRS.

Definisi SHMRS dapat kita lihat dalam Pasal 1 angka 11 UU Rumah Susun yang berbunyi:

“Sertifikat hak milik sarusun yang selanjutnya disebut SHM sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.”

Kepemilikan WNA terhadap HMSRS itu merujuk pada ketentuan hak-hak atas tanah yang terdapat dalam UUPA. Sebagaimana telah dijelaskan di atas, berdasarkan undang-undang tersebut, WNA hanya diperbolehkan memiliki sertifikat pakai. Oleh karena itu, WNA hanya dapat memiliki apartemen (rumah susun) yang dibangun di atas tanah hak pakai.

Pengaturan kepemilikan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS)

Pengaturan kepemilikan Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) memiliki keterkaitan dengan adanya sertifikat hak milik satuan rumah susun (SHM sarusun). Pengaturan mengenai WNA hanya boleh memiliki HMSRS yang dibangun di atas tanah dengan hak pakai atas tanah negara juga dapat kita lihat dalam Peraturan Pemerintah No. 41 Tahun 1996 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan Di Indonesia (PP 41/1996).

WNA dapat memiliki HMSRS dengan mengacu pada ketentuan Pasal 2 PP No. 41/1996 yang berbunyi:

Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki oleh orang asing sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 adalah:

Rumah yang berdiri sendiri yang dibangun di atas bidang tanah:

Hak Pakai atas tanah Negara;
Yang dikuasai berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah.

Satuan rumah susun yang dibangun di atas bidang tanah Hak Pakai atas tanah Negara.”

Adapun batasan hak yang dimiliki oleh WNA, yaitu untuk kepemilikan hunian berupa rumah hanya boleh dibangun di atas tanah pakai atau yang dikuasai berdasarkan perjanjian; dan untuk kepemilikan satuan rumah susun hanya yang dibangun di atas tanah pakai atas tanah negara.

Persyaratan WNA dalam kepemilikan apartemen

Ada pula syarat bagi WNA yang ingin tinggal di rumah atau apartemen di Indonesia, yaitu Pasal 2 ayat (2) Peraturan MNA/BPN 7/1996 Peraturan Menteri Negara Agraria/Kepala Badan Pertanahan Nasional No. 7 Tahun 1996 tentang Persyaratan Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing (“Peraturan MNA/BPN 7/1996”) yang berbunyi:

“Rumah yang dapat dibangun atau dibeli dan satuan rumah susun yang dapat dibeli oleh orang asing dengan hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam ayat (1) adalah rumah atau satuan rumah susun yang tidak termasuk klasifikasi rumah sederhana atau rumah sangat sederhana.”

WNA yang mau memiliki HMSRS harus cermat sebelum membeli unit rumah susun. Ia harus mengetahui apakah bangunan rumah susun yang hendak ia miliki itu berdiri di atas tanah yang berstatus pakai atau tidak.

Hal ini juga sesuai dengan ketentuan dalam Pasal 42 UUPA yang hanya membolehkan WNA untuk memiliki hak pakai. Bunyi selengkapnya pasal tersebut adalah:

“Yang dapat mempunyai hak pakai ialah:

warga-negara Indonesia;
orang asing yang berkedudukan di Indonesia;
badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia;
badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.”

Layanan Mega Translation Service

Dengan peraturan yang menyesuaikan mungkin membuat Anda bingung dalam kepengurusan dokumen – dokumen untuk mendapatkan surat izin kepemilikan apartemen, apalagi prosedur yang dilewati pun terbilang cukup kompleks. Anda dapat mengkonsultasikannya dengan Mega Translation Service. Kami dapat membantu Anda untuk membantu mengurus dokumen apa saja yang ingin dilegalisasikan.

penerjemah | interpreter | legalisasi |

HUBUNGI KAMI